Главным достижением развитого социализма был не ВПК, балет или покорение космоса. Главным достижением был дефицит. Количество состояний, регалий и орденов, появившихся тогда благодаря простенькой нехватке товаров, сейчас невозможно заработать даже с помощью самой изощренной рекламы и дорогостоящих пиар-акций. Дефицит помогал сметать с витрин и прилавков все, от импортных костюмов, до отечественных швейных машин, основным достоинством коих была неимоверная капризность и способность превращать в металлолом рекордное количество игл в единицу времени. Потребитель настолько стремительно рвался к покупке, что в его голову просто не успевали залететь мысли о получении гарантий производителя, о сравнении характеристик моделей, о сервисном обслуживании и прочих рыночных глупостях.

Сегодня, покупая стиральную машину, мы непременно поинтересуемся габаритами, наличием экзотических режимов стирки, которыми никогда не будем пользоваться, количеством оборотов при отжиме, классом энергопотребления и, безусловно, всем, предлагаемым комплексом сервиса от доставки, до гарантийного и постгарантийного обслуживания. И правильно делаем. Хочется ведь не просто один раз постирать, а потом десять лет применять агрегат в качестве подставки для цветов.

Однако, предусмотрительность и разборчивость современного потребителя распространяется не на все, что удается потреблять. Квартиры мы до сих пор покупаем, ориентируясь только на внешний вид. И это при том, что пять-восемь лет безупречной службы стиральной машины нас вполне устроят, а капремонт нового дома через те же пять-восемь лет  - нонсенс.

Нужно отдать должное строителям: красиво упаковывать квадратные метры они научились.  Блестящие обертки и муаровые ленточки пластиковых окон, навесных фасадов, горизонтальной разводки отопления и медной электропроводки заманчиво блестят, шуршат, будоражат воображение инвесторов. Но есть вещи, о которых строители предпочитают не распространяться. Вот о них, мелких деталях предвестниках больших неприятностей, мы сегодня и поговорим.

Предъявите паспорт

Хорошо это или плохо, но паспорт сегодня – это документ, непременно сопровождающий любого взрослого человека. Техпаспорт имеется у машин и приборов. Из паспорта мы узнаем с кем или чем имеем дело. Каждому строение так же положено иметь определенный набор документов, отсутствие которых затруднит обслуживание здания и, в случае серьезных неприятностей, не позволит ответить на один из вечных вопросов: кто виноват?

Существует СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» в котором подробно описано: какие документы, кому и в каком порядке предъявляют в процессе сдачи дома в эксплуатацию.

Во-первых, сразу стоит сказать, что это процедура двухступенчатая. Сначала Генподрядчик сдает объект Заказчику (рабочим комиссиям). Потом Заказчик предъявляет готовый объект Госкомиссии.

Первая часть процедуры регламентируется пунктом 3.5 и требует  предъявления следующей документации:

а) перечень организаций, участвовавших в производстве строительно-монтажных работ, с указанием видов выполненных ими работ и фамилий инженерно-технических работников, непосредственно ответственных за выполнение этих работ;

То есть, мы получаем юридические адреса фирм, имена и фамилии ответственных лиц участвовавших в строительстве. Образно говоря, этот документ, в котором точно указано: кто кроил пиджак, кто пришивал рукава, кто занимался пуговицами и к кому предъявить претензии, в случае если эта часть работ сделана с браком.

б) комплект рабочих чертежей на строительство предъявляемого к приемке объекта, разработанных проектными организациями, с надписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам или внесенным в них изменениям, сделанными лицами, ответственными за производство строительно-монтажных работ. Указанный комплект рабочих чертежей является исполнительной документацией;

С эти пунктом мы подробно разберемся в следующей главе.

в) сертификаты, технические паспорта или другие документы, удостоверяющие качество материалов, конструкций и деталей, примененных при производстве строительно-монтажных работ;

Как правило, этот пакет документов отсутствует или не является полным. Хотя любому понятно, что от качества элементов, из которых выполнена конструкция, от соответствия их тем требованиям, что заложены в проекте, зависит жизнь дома и тех, кто в нем живет.

г) акты об освидетельствовании скрытых работ и акты о промежуточной приемке отдельных ответственных конструкций (… арок, сводов, подпорных стен, несущих металлических и сборных железобетонных конструкций);

Этот пункт так же заслуживает особого разговора. И мы к нему вернемся чуть позже.

д) акты об индивидуальных испытаниях смонтированного оборудования; акты об испытаниях технологических трубопроводов, внутренних систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения, отопления и вентиляции, наружных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и дренажных устройств; акты о выполнении уплотнения (герметизации) вводов и выпусков инженерных коммуникаций в местах прохода их через подземную часть наружных стен зданий в соответствии с проектом (рабочим проектом) ;

е) акты об испытаниях внутренних и наружных электроустановок и электросетей;

ж) акты об испытаниях устройств телефонизации, радиофикации, телевидения, сигнализации и автоматизации;

з) акты об испытаниях устройств, обеспечивающих взрывобезопасность, пожаробезопасность и молниезащиту;

к) журналы производства работ и авторского надзора проектных организаций, материалы обследований и проверок в процессе строительства органами государственного и другого надзора.

С этими документами Генподрядчик (главная строительная организация)сдает объект Заказчику. Приемочная Государственная комиссия должна согласно пункту 4.17 получить все выше перечисленное плюс:

-справку об устранении недоделок, выявленных рабочими комиссиями;

-утвержденную проектно-сметную документацию и справку об основных технико-экономических показателях объекта, принимаемого в эксплуатацию;

Сравнение исполнительной документации (рабочих чертежей) с этим комплектом проектно-сметной документации дает полную картину всех внесенных при строительстве  изменений.

-перечень проектных, научно-исследовательских и изыскательских организаций, участвовавших в проектировании объекта, принимаемого в эксплуатацию;

-документы об отводе земельных участков, а по объектам жилищно-гражданского назначения также разрешение на строительство.

Иначе говоря, построен ли объект законно, или инвесторов ждут долгие, возможно судебные разбирательства с непонятными перспективами.

-документы на геодезическую разбивочную основу для строительства, а также на геодезические работы в процессе строительства, выполненные заказчиком;

-документы о геологии и гидрогеологии строительной площадки, о результатах испытания грунта и анализах грунтовых вод;

Геология – мина замедленного действия. Если соответствующие исследования не были проведены, то дом-красавец может просто рассыпаться.

-паспорта на оборудование и механизмы;

-акты о приемке зданий и сооружений, смонтированного оборудования, составленные рабочими комиссиями;

-справки городских эксплуатационных организаций о том, что внешние наружные коммуникации холодного и горячего водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, энергоснабжения и связи обеспечат нормальную эксплуатацию объекта и приняты ими на обслуживание;

То есть, инвестор не останется без тепла, воды, канализации и электричества.

-справку о соответствии вводимых в действие мощностей (для начального периода освоения проектных мощностей) мощностям, предусмотренным проектом;

-справку о фактической стоимости строительства, подписанную заказчиком и подрядчиком; Этот пункт особенно интересен для инвестора. Можно сравнить себестоимость квадратного метра и цену, которую за него пришлось заплатить.

Как видим, список более чем обширен.  Хотя принято считать, что при передаче дома на баланс ЖЭУ,  товарищества собственников жилья, кондоминиума  и т.д. новостройку должен  сопровождать только Акт государственной приемочной комиссии. Если учитывать устойчивую тенденцию отделения государства от контроля за гражданским строительством, то, по сути дела, новоселы въезжают в Тера инкогнито, а в качестве гарантий получают лотерейный билет. Повезет – все будет хорошо. Сценариями невезения, обычно занимается МЧС.

Так что, сегодня правило : «Спасение утопающих – дело рук самих утопающих»  в жилищном строительстве становится актуальным и, что важно, разумным. Поэтому, совершению священного акта обмена денег на квадратные метры должен предшествовать этап тщательного изучения всей строительной  документации.

Сильно подозреваю, что в этом месте повествования инвесторы пожали плечами и выдали фразу вроде: «Полный бред. Зачем мне эта головная боль. Я все равно в строительстве не разбираюсь»

Вы, господа, правы. Однако лучше попытаться разобраться, либо обратиться за помощью к специалисту. Потому, что жилье – дорогое удовольствие, и хочется, потратив деньги один раз, спокойно жить многие годы.