Непрерывность процесса развития экономики и культуры – непременное условие благополучия государства. Поступательное, эволюционное движение дает возможность отследить причинно-следственную связь тех или иных явлений и событий и  вовремя скорректировать курс. Любые революционные изменения приводят к спонтанности решений, хаосу их реализации и невосполнимым утратам опыта, накопленного предыдущими поколениями.

Сегодня, например, складывается ощущение, будто ипотека некое изобретение XXIвека. Если не для всего мира, то для России, по крайней мере. Однако это не так. И во всемирном и во всероссийском масштабе механизм ипотеки был известен давно.  За то, что мы его благополучно потеряли и забыли нужно благодарить только наше неожиданное стремление построить светлое будущее, отвергнув темное прошлое. В результате в стране Советов изобрели ипотеку наоборот: 20-30 лет непрерывного инвестирования  труда в экономику, плюс идеологическая лояльность давали право перед выходом на пенсию получить свое собственное жилье. От государства. Бесплатно.

Хотя предыдущее в дореволюционном развитии России добилась впечатляющих успехов как раз в банковском деле и ипотечном кредитовании.

Но обо всем по порядку.

Как всегда, греки…

Термин ипотека ввел в обиход в VIвеке до нашей эры архонт Солон. Ипотека для того времени было явлением революционным. Не хотелось бы говорить о революции, однако из песни слова не выкинешь. Судите сами.  До этого момента залоговым обеспечением должника служил он сам. То есть, не выплатил долг – добро пожаловать в рабство. Солон предложил использовать в качестве залога земельные участки.

Потерять землю, конечно, неприятно, но свобода, как известно, вообще бесценна.

С легкой руки Солона  в Греции начали оформлять долговые обязательства (расписки). А на границе участка, становившегося залогом, вкапывали столб, подставку, подпорку – назовите как хотите.  Греки называли ее hypotheka. Что, по сути, то же самое. На столбе вывешивалась табличка. На табличке  все сведения: имя должника, и все го долги.

Возможно, эта щитовая реклама и стимулировала должников к возврату заемных средств, но несколько позже таблички и столбы заменили записи в особых книгах. По инерции, как это обычно получается, их стали называть ипотечными.

Записи в ипотечных книгах не носили демонстративно-публичного характера   предшественника. Однако доступ к долговой книге имел любой желающий. То есть,  скрыть свои финансовые проблемы и заложить уже заложенные земли, было невозможно.

Все дороги ведут в Рим

Римляне хоть и считались кровожадными завоевателями, но везли в вечный город не только награбленные сокровища, но разумные идеи. Институт ипотеки им понравился. В результате, после творческого переосмысления в I веке д.н.э. в Римской империи появились ипотечные учреждения, выдававшие кредиты под залог земли.

Во II веке н.э. император Антоний Пий  решил, что ипотечные банки достойны собственного особого законодательства. К слову, банковское дело у римлян процветало. Существовали различные специализированные банки и кредитные учреждения – прообраз будущих сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Не чурались императоры поддерживать малоимущие слои населения. Так император Троян учредил специальный фонд поддержки вдов и сирот. Им ипотечные кредиты выдавались на льготных условиях под 5% годовых.

В Риме механизм ипотеки постоянно совершенствовался.

Сначала он имел характер доверительной сделки и именовался . fiducia . Залог переходил в собственность кредитора. И руки у кредитора были развязаны. Он, после исполнения договора мог вернуть залог  должнику, а мог оставить собственность себе, отказавшись от  возвращаемых денег. Если учесть, что редкий кредитор выдает кредит равный по стоимости залогу, то понятно, что это был отличный способ заработать сверхприбыль.

Следующим шагом стал неформальный залог  pignus. Здесь залог передавался уже не в собственность, а в управление. В случае невыполнения долговых обязательств недвижимость продавалась, а кредитор имел право только на ту часть средств, которая полагалась ему по условию договора. Остальное возвращалось бывшему хозяину.

Развал рабовладельческого строя и массовая передача земель в аренду привели к созданию классического механизма ипотеки.

Все происходило постепенно, следующим образом.

Изъять у арендаторов в обеспечение кредита орудия труда нельзя. Нечем будет работать. Документы на залог сельскохозяйственных инструментов оформлялся, но сами  инструменты оставляли крестьянам-арендаторам. Позже, убедившись в эффективности и безопасности такого подхода, практику эту распространили и на саму землю. Недвижимость оставалась во владении заемщика. В случае невыполнения условия кредита, кредитор истребовал заложенное имущество, реализовывал его на торгах. Чем и компенсировал свои потери.

Постепенно ипотечные сделки усложнялись. Это требовало неустанного контроля со стороны государства. Но пришли варвары, разрушили Рим. Государства не стало и с ним на многие века исчезла ипотека.